Bei Immobilienfonds handelt es sich um Investmentfonds, die statt in Anleihen oder Aktien in Immobilien investieren. Bei Immobilienfonds wird von einer Vielzahl von Investoren Kapital gesammelt und in Objekte wie Einkaufszentren, Wohngebäude oder andere Immobilien angelegt. Jeder Kapitalanleger erhält ein Zertifikat, das den entsprechenden Anteil am Fonds repräsentiert. 

Anteile an offenen Immobilienfonds können bei Banken erworben werden. Die Anteilshöhe und Laufzeit ist bei offenen Immobilienfonds unbegrenzt. Erwerben viele Anleger Anteile, steigt auch das Fondsvermögen, wodurch weitere Immobilien erworben werden können. Die Verwaltung von Immobilienfonds erfolgt durch die Fondsgesellschaft. Erträge werden nach Abzug der Kosten an die Eigner in Form eines Gewinnes ausgeschüttet. Die Rendite von offenen Immobilienfonds orientiert sich an den Mieteinnahmen aus den betreffenden Immobilien und der Wertsteigerung. Bei offenen Immobilienfonds können Anleger in eine Vielzahl von Immobilien investieren, was eine breite Risikostreuung ergibt.

Bei geschlossenen Immobilienfonds wird häufig nur in ein Objekt wie ein Hotel oder eine kleinere Anzahl von Immobilien investiert, sodass sich diese Fonds an eine begrenzte Anzahl von Anlegern richten. Wurden alle Anteile des Immobilienfonds veräußert, wird der Fonds geschlossen. Geschlossene Immobilienfonds sind oft zeitlich befristet, da die entsprechenden Immobilien nach einer Haltezeit mit Gewinn veräußert werden sollen, um die Anleger auszuzahlen. Geschlossene Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt, können während der langen Laufzeit nicht zurückgegeben werden und gelten daher als langfristiges Investment. Der Erwerb von geschlossenen Immobilienfonds ist mit Provisionen und Verwaltungskosten verbunden.

Da auch der Wert von Immobilien schwanken kann, sind Investments in Immobilienfonds ebenfalls mit einem Risiko verbunden. Da bei geschlossenen Immobilienfonds keine laufenden Ein- und Auszahlungen mehr möglich sind und ein Verkauf der Anteile nur über den Zweitmarkt mit potenziellen Verlusten erfolgen könnte, wird diese Kapitalanlage nur spekulationsfreudigen und erfahrenen Anlegern empfohlen.